Odszkodowanie za zalanie. Jak odzyskać pieniądze?
Zalane mieszkanie – sytuacja, na którą najczęściej nie mamy żadnego wpływu. Możemy jednak zabezpieczyć się w wiedzę, jakie kroki prawne podjąć, by otrzymać odszkodowanie za zalanie. Jaka jest droga odzyskania pieniędzy za zalanie pomieszczenia lub całego mieszkania? Do kogo się zwrócić?
Ustalenie przyczyny zalania
Najpierw należy ustalić przyczynę zalania – miejmy pewność, czy zostało ono spowodowane przez sąsiada zamieszkującego lokal wyżej, czy może przyczyna tkwi w innym miejscu, a może nawet w naszej instalacji.
Jeżeli ustalimy, że zalanie mieszkania spowodowane zostało przez sąsiadów mieszkających nad nami, możemy starać się o odszkodowanie za zalanie. Nie zapomnijmy o udokumentowaniu strat – przede wszystkim wykonaniu stosowanych zdjęć, a jeżeli to możliwe, pozostawieniu obszarów objętych stratami w takim stanie, w jakim znalazły się po zalaniu.
Zobacz także: Woda w piwnicy – jak temu zapobiec?
Odszkodowanie za zalanie – od kogo żądać?
Zasady odpowiedzialności za zalanie mieszkania reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tj. Dz. U. z 2017 r., poz. 459, dalej: KC). Przepisem, z którego możemy dochodzić odszkodowania, jest art. 415 KC, który stanowi: „Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”.
W doktrynie prawniczej toczył się spór co do kwestii podstawy prawnej odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez zalanie mieszkania. Pojawiły się bowiem dwa poglądy. Jeden z nich wskazywał za podstawę przywołany powyżej art. 415 KC, drugi zaś wskazywał art. 433 KC: „Za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec”.
Kwestia została jednak jednoznacznie rozstrzygnięta przez Sąd Najwyższy, który wskazał, że jedyną podstawą odpowiedzialności z tytułu zalania mieszkania jest odpowiedzialność na zasadzie winy wyrażona w art. 415 KC.
Zalane mieszkanie – zasada winy
Wyjaśnienia wymaga kwestia zasady winy wynikająca z przedstawionego przepisu. Poszkodowany bowiem będzie musiał udowodnić, że zalanie mieszkania wystąpiło z winy sąsiada. Jednakże zaznaczyć warto, że nie wiąże się to jedynie z umyślnym działaniem sprawcy, ponieważ wina może wynikać także z jego zaniedbania, na przykład w sytuacji, gdy zaniechał dokonania remontu, wymiany rur czy instalacji.
Niewątpliwie duże znaczenie będą miały dowody, przede wszystkim wskazana już dokumentacja fotograficzna, świadkowie, a nawet przeprowadzenie na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego zabezpieczenia dowodów.
W niektórych sytuacjach podmiotem zobowiązanym do naprawienia szkody czy też zapłaty odszkodowania może być także spółdzielnia mieszkaniowa.
Odszkodowanie za zalanie – szkody sufitowe spowodowane zalaniem
Naprawienie szkody zalania mieszkania – czego możemy się domagać?
Kwestie przedmiotu naszego roszczenia rozstrzyga art. 363 KC: „Naprawienie szkody powinno nastąpić według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Jednakże gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu. Jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili”.
Zatem od sprawcy możemy domagać się bądź to naprawienia szkody poprzez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź też zapłaty odpowiedniej sumy pieniężnej.
Zobacz także: Jak uszczelnić kabinę prysznicową?
Sprawca zalania odnaleziony – co dalej?
Kiedy już znamy źródło wycieku, jego sprawcę, a także dysponujemy dowodami świadczącymi o jego winie, mamy dwie możliwości dochodzenia odszkodowania za zalanie. Jeżeli osoba odpowiedzialna posiada ubezpieczenie OC obejmujące ryzyko zalania mieszkania znajdującego się poniżej tego, które sam zamieszkuje, możemy dochodzić zapłaty bezpośrednio od firmy ubezpieczeniowej. W takiej sytuacji potrzebny będzie numer polisy sprawcy oraz dane firmy ubezpieczeniowej. Po zgłoszeniu dostaniemy wszelkie instrukcje co do konieczności dostarczenia dokumentów. Ubezpieczyciel będzie musiał w tym celu dokonać oszacowania strat, do którego pomocne będą dokumenty, fotografie itd.
Jeżeli sami jesteśmy ubezpieczeni, możemy żądać zapłaty od firmy ubezpieczeniowej, z którą zawarliśmy polisę, ta zaś będzie dochodzić roszczenia regresowego od sprawcy.
Jednakże z uwagi na to, że ubezpieczenie OC w życiu prywatnym nie jest obligatoryjne, możemy znaleźć się w sytuacji, w której odszkodowanie za zalanie będzie mogło być wymagane jedynie bezpośrednio od sprawcy.
Co robić w przypadku braku porozumienia?
Jeżeli nie ma możliwości polubownego rozwiązania problemu, rozsądnym rozwiązaniem będzie wysłanie do sprawcy „wezwania do zapłaty”, w którym to wskażemy, z jakiego tytułu oraz jakiej kwoty się domagamy. Jeśli to nie poskutkuje, należy wnieść powództwo do sądu powszechnego, a skierowane do sprawcy wezwanie posłuży jako jeden z dowodów w sprawie.
Uzyskanie odszkodowania za zalanie mieszkania składa się z kilku etapów, bardzo istotnym jest udokumentowanie zniszczeń. W razie ich braku, dochodzenie odszkodowania może okazać się bardzo problematyczne.
Justyna Domańska – prawnik z SMW Legal Stolarski, Majewski i Współpracownicy Kancelaria Radców Prawnych sp.p.
