Rękojmia czy gwarancja?

Nierzadko zdarza się, że usterki w nowym mieszkaniu lub domu zostają przez nas wykryte dopiero po jakimś czasie od momentu zamieszkania w nim. Pojawia się wówczas mnóstwo wątpliwości, co w takiej sytuacji zrobić. Na szczęście chronią nas przepisy prawa, a przede wszystkim art. 556-576 Kodeksu cywilnego, które regulują pojęcie tzw. rękojmi. Wyraźnie o tym mówi także art. 27 ust. 6 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zgodnie z którym w przypadku kwestii nieuregulowanych w tej ustawie stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego właśnie o rękojmi.

Komu przysługuje rękojmia

Rękojmia przysługuje nam z mocy prawa, a więc umowa kupna lokalu nie musi zawierać jakichkolwiek dodatkowych zapisów, aby móc z niej korzystać. Pamiętajmy także, że rękojmi nie można ograniczyć ani wyłączyć w umowie zakupu, a wszelkie mniej korzystne dla nas uregulowania są niezgodne z prawem.

W ramach rękojmi deweloper ponosi odpowiedzialność, jeśli okazałoby się, że mieszkanie lub dom mają wady zmniejszające ich wartość lub użyteczność – na przykład zauważyliśmy uszkodzone instalacje w nowym mieszkaniu, nierówne podłogi, nieszczelne okna, a dach przecieka. Rękojmię stosuje się także w przypadku niekompletności mieszkania, np. braku w nim stolarki drzwiowej lub okiennej, niezbędnych instalacji, które w umowie zapisane zostały jako standardowe, albo też komórki lokatorskiej, którą oficjalnie zakupiliśmy. Również brak określonych właściwości mieszkania  (np. rozkład pomieszczeń niezgodny z umową, inne niż zapowiadane nasłonecznienie, zastosowanie materiałów sprzecznych z zawartymi w umowie, zaniżona powierzchnia działki, a nawet widok z okna sprzeczny z obiecywanym) może stanowić powód do skorzystania z warunków rękojmi.

Ochrona dla kupującego

Jak długo chroni nas rękojmia? Kupujący jest zabezpieczony przez trzy lata od momentu oficjalnego odebrania nieruchomości od dewelopera w przypadku wad fizycznych budynku i do roku od daty wykonania usługi dotyczącej wykończenia domu. Po upływie tych terminów nie można zrealizować swoich uprawnień, chyba że wada została przez dewelopera podstępnie ukryta. Warto dodać, że okres rękojmi nie biegnie na nowo w przypadku usunięcia usterki, np. wymiany wadliwych drzwi na nowe.

Wykryte w tym czasie wady powinniśmy zgłaszać sprzedawcy niezwłocznie w formie pisemnej, najlepiej listem poleconym. Przepisy prawa dają nam oficjalnie jeden miesiąc na poinformowanie dewelopera o wykryciu usterki. W piśmie zaznaczmy, jakie mamy oczekiwania, a więc wyznaczmy zakres i termin naprawy.

Obowiązki dewelopera

Deweloper ma wówczas prawny obowiązek usunąć usterki na własny koszt. Domagać się możemy również obniżenia ceny lokalu, które powinno odzwierciedlać rzeczywiste obniżenie wartości domu; wymiany obiektu na taki, który pozbawiony jest usterek. Jeśli wada jest istotna, czyli utrudnia nam korzystanie z nieruchomości, a dodatkowo deweloper – pomimo zawiadomienia go i wyznaczenia mu terminu – nie usuwa usterek, mamy prawo odstąpienia od umowy (lokal wówczas zwracamy sprzedawcy, a w zamian powinniśmy otrzymać zwrot zapłaconych pieniędzy).

Natomiast nie możemy liczyć na ochronę ze strony rękojmi w przypadku widocznych i ewidentnych wad, o których wiedzieliśmy w momencie zawarcia umowy kupna, albo o takich, o których deweloper informował nas, że występują, a my się na nie zgodziliśmy, w zamian np. za obniżenie ceny lokalu.

Gwarancja dobrowolna

W przeciwieństwie do rękojmi, która przysługuje nam zgodnie z prawem obligatoryjnie i nie można jej ograniczyć, gwarancja to dobrowolna decyzja dewelopera. Od niego zależy więc, czy taka dodatkowa ochrona zostanie nam w trakcie zakupu mieszkania przyznana, czy też nie. Ważne jest natomiast, aby szczegóły gwarancji uregulowane były w umowie deweloperskiej. Jeśli nie określono wyraźnie terminu obowiązywania gwarancji, obowiązuje ona rok od dnia wydania lokalu.

Ostatecznie, gdy zdecydujemy się żądać od dewelopera usunięcia usterki, musimy zdecydować się, z którego narzędzia będziemy korzystać – rękojmi czy gwarancji. Dokonany wybór oznaczać będzie, iż już do końca istnienia wady stosowana będzie albo rękojmia, albo gwarancja.

ZOBACZ RÓWNIEŻ

Ogrzewanie domu: przepisy antysmogowe

Ustawa antysmogowa, podpisana przez prezydenta w 2015 roku, dała >>>